Obbligo di reperibilità anche durante le vacanze estive di agosto o quelle natalizie: l’amministratore deve garantire tutti i servizi anche delegando eventuali sostituti.
L’amministratore di condominio non può andare in ferie e chiudere il telefono cellulare, disinteressandosi di tutto ciò che avviene nel condominio: anche se non gli può essere negato il diritto alle vacanze, l’amministratore ha l’obbligo di essere reperibile in qualsiasi momento, eventualmente nominando suoi sostituti di studio, in modo da garantire la gestione ordinaria dei servizi comuni. Così, se c’è da pagare un’utenza in scadenza, se c’è da intervenire urgentemente sul cancello o sull’impianto centralizzato di riscaldamento, se c’è da chiamare il fabbro per riparare la porta di ingresso o sostituire le chiavi dell’accesso ai garage, tutti i condomini devono essere in grado di contattare l’amministratore o un suo delegato.
L’amministratore non è un dipendente del condominio, ma un libero professionista che esercita i suoi compiti in virtù del mandato che gli è stato dato dall’assemblea. Il mandato è un contratto che non conosce interruzioni durante l’anno come, invece, il contratto tra l’azienda e il lavoratore dipendente (per il quale la Costituzione garantisce il diritto alle ferie). Il che implica che, se anche all’amministratore non si può impedire di assentarsi per periodi più o meno lunghi dall’ufficio, questi deve comunque garantire, anche quando è lontano, il normale svolgimento della vita condominiale.
I doveri dell’amministratore di condominio in ferie
La prima cosa, quindi, che deve fare l’amministratore di condominio per non violare i doveri inerenti all’incarico e al mandato affidatogli dall’assemblea è di essere sempre reperibile: pertanto, quando va in vacanza, deve lasciare i propri recapiti ai condomini, indicandoli eventualmente nella bacheca posta all’ingresso del palazzo e, meglio ancora, comunicando per email con tutti i proprietari. Egli dovrà inoltre dovrà fornire l’elenco dettagliato, con i relativi numeri di telefono, dei professionisti o artigiani il cui intervento potrebbe essere necessario (ad esempio: manutentori dei vari impianti condominiali, fabbro, ditta delle pulizie). Ciò affinché, nel caso di urgenze, ad essi si possano rivolgere direttamente i condomini interessati.
Se lo studio dell’amministratore è composto da altro personale, prima di andare in ferie egli dovrà fornire i recapiti di telefono dei suoi collaboratori e di eventuali sostituti che ne faranno le veci in sua assenza.
L’amministratore di condominio deve mettere in sicurezza eventuali fonti di pericolo lasciate scoperte, come buche in cortile, impianti non funzionanti, cantieri ancora aperti, ecc. Diversamente, egli sarà responsabile per i danni procurati a terzi – siano essi condomini che estranei – sia a titolo di responsabilità civile (risarcimento del danno) che penale. La sua responsabilità non viene meno neanche ne caso in cui sia stato nominato un direttore dei lavori al quale sia stato affidato il compito di seguire i lavori di ripristino delle parti comuni: le due responsabilità (di amministratore e direttore dei lavori) non si eludono ma si sommano, con il risultato che il terzo (e quindi come detto anche il condòmino) che abbia subito un danno potrà agire in solido contro entrambi i soggetti.
La sentenza
Trib. Mantova, sent. del 22.10.2015
In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Nel caso di specie, la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore.
Trib. Firenze, sent. del 15.12.2014
La mancata installazione della targhetta identificativa dei dati dell’amministratore di condominio non costituisce grave irregolarità, suscettibile di giustificarne la revoca giudiziale.
Cass. sent. n. 13689/2011
Il provvedimento con il quale l’amministratore del condominio di edificio, nell’esercizio dei suoi poteri di curare l’osservanza del regolamento
Cass. sent. n. 25251/2008
L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cuierano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale.
App. Roma, sent. n. 1763/2007
Non può riconoscersi compenso all’amministratore di condominio che, nel corso della propria gestione, sia stato inadempiente alle obbligazioni assunte, non considerando i condomini come referenti, né abbia permesso loro di conoscere la situazione patrimoniale nelle assemblee annuali, esponendoli ad esborsi per ritardi od omissioni nel pagamento di forniture.